Gần đây, vì vấn đề khủng hoảng của ngành bất động sản ở Trung Quốc, phần khác cũng là tình cờ, mình đọc được nhiều thông tin đáng để lưu ý xung quanh cái ngành mình không có mấy thiện cảm này.

Bài viết này có thể sẽ rời rạc, nhưng cũng rất liên quan nếu các bạn xâu chuỗi vấn đề lại, theo cách mình đã làm.

1. Đầu tư phi sản xuất

Các khoản đầu tư vào bất động sản, là những khoản đầu tư phi sản xuất, vì chúng không giúp nền kinh tế tạo ra các giá trị gia tăng. Nếu cùng một khoản tiền đó, chúng ta đầu tư vào các doanh nghiệp, để mua máy móc, mở rộng nhà xưởng, thuê nhân công, mua nguyên vật liệu thì sẽ tạo ra được thêm nhiều sản phẩm cho nền kinh tế.

Một vài người đã từng phản biện, phát triển bất động sản, hay đơn giản là xây nhà cũng đóng góp cho nền kinh tế, thông qua việc thuê nhân công, mua nguyên vật liệu. Nhưng những khoản đầu tư đó chỉ có hiệu quả một lần. Thêm nữa, phần giá trị của một bất dộng sản được chuyển trở lại nền kinh tế thông qua nhân công, nguyên vật liệu, là rất nhỏ.

Ngay cả những khoản đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng cũng có nhiều loại. Ví dụ, việc xây một tượng đài ngàn tỉ cũng đóng góp cho GDP tương đương với đầu tư xây dựng một khu công nghiệp. Tuy nhiên khu công nghiệp sẽ giúp nền kinh tế sản xuất và tạo ra của cải. Việc xây khu công nghiệp ở đâu cũng sẽ có những hiệu quả khác nhau về mặt kinh tế.

Dù sao, các khoản đầu tư vào bất động sản không giúp tăng cường khả năng sản xuất của nền kinh tế quốc gia nói chung, dù chúng có thể tạo thêm của cải cho người đầu tư chúng thông qua việc tăng giá trên thị trường.

Subscribe now

2. Sự phi lý của bất động sản Nhật Bản.

Gần đây, khi mình đọc về kinh tế Nhật Bản, mới biết được rằng, giá nhà tại Nhật Bản, kể cả những thành phố lớn, luôn giảm theo thời gian. Cần phải lưu ý rằng, ở Nhật Bản, nhà và đất là hai thực thể tách rời. Giá đất của Nhật có thể tăng theo thời gian, nhưng giá nhà lại giảm, kể cả ở những thành phố lớn, đông dân như Tokyo.

Lý do chính cho hiện tượng này, là quy hoạch độc đáo của Tokyo. Tokyo khuyến khích quy hoạch dạng đa mục đích sử dụng, tức là trong một khu vực quy hoạch, họ khuyến khích xây dựng nhiều loại hình công trình. Nói một cách đơn giản, người Nhật có thể xây nhà ở gần như bất cứ đâu họ muốn, ngoại trừ những khu vực quy hoạch cho khu công nghiệp đặc thù.

Người Nhật có thể xây nhà ở tại 11/12 loại quy hoạch đất tại Tokyo.

Trong năm 2020, New York chỉ bắt đầu xây dựng được chưa đến 30,000 căn hộ mới trong khi Tokyo bắt đầu xây mới được 130,000 căn. Năm 2019, Tokyo xây được 140,000 căn hộ. Nhờ vậy bất chấp việc Tokyo phải đón nhận thêm 1 triệu người trong 5 năm qua, giá thuê nhà chỉ tăng 20% so với 100% ở những siêu đô thị tương tự như New York hay London.

Tất nhiên, giá những ngôi nhà mới sẽ luôn cao hơn những ngôi nhà xây trước đó. Nhưng một khi xây xong, giá nhà sẽ chỉ giảm theo thời gian. Việc này khiến người dân ít có hứng thú ném tiền vào bất động sản hơn. Mua nhà rồi cho thuê, không vấn đề gì, nhưng không có chuyện mua nhà rồi để đó để đợi giá lên. Thuế áp lên đất trống cũng cao hơn so với thuế áp lên đất đã xây dựng, nên mua đất để đó cũng không phải là giải pháp tốt.

Giá thuê nhà ở Tokyo tương đối rẻ so với các đại đô thị cùng tầm cỡ

Vậy là bằng chính sách đất đai khá độc đáo, Tokyo làm được song song việc đảm bảo đủ nhà ở cho người dân, với mức giá không quá đắt, trong khi vẫn khuyến khích được hoạt động phát triển bất động sản.

Tất nhiên, để có thành quả như vậy cũng không dễ dàng gì với Nhật. Từ 1985 – 1991, bong bóng tài sản, trong đó có giá nhà đất, xảy ra tại Nhật, là ngòi nổ khiến Nhật Bản từ một quốc gia chuẩn bị vượt mặt Mỹ, phải trả qua 10 năm mất mát. Lost Decade là giai đoạn từ 1991 – 2001, sau khi nền kinh tế Nhật rơi vào suy thoái, tiếp theo đó là sự bối rối của chính phủ Nhật trong việc khắc phục hậu quả. Giáo sư Trần Văn Thọ dịch ‘Lost Decade’ là giai đoạn ‘mất đi 10 năm’ nhưng mình thấy dịch là ‘thập kỷ lạc lối’ thì phù hợp hơn.

3. Mô hình Nhật Bản cho Trung Quốc

Quay lại trường hợp của Trung Quốc, liệu Trung Quốc có thể áp dụng chính sách như Nhật Bản? Để vẫn có một ngành BĐS tốt trong khi giá BĐS không quá cao?

Thực ra vấn đề của Trung Quốc hiện tại không phải là thiếu nhà. Ngược lại, Trung Quốc đang có rất nhiều nhà ở trống do mức giá quá cao để người nhiều người dân có thể mua được. Khi thị trường BĐS ở Trung Quốc tăng nóng trong một thời gian dài, tất cả các thành phần xã hội, từ doanh nghiệp, ngân hàng, người dân, đến cả các chính phủ địa phương cũng thấy là, nếu họ không nhảy vào cuộc chơi BĐS, họ sẽ thua kém so với các đối thủ cạnh tranh, những người hàng xóm xung quanh.

Kết quả là rất nhiều nguồn vốn từ xã hội đổ vào BĐS, khiến giá BĐS tiếp tục tăng và cực kỳ khó giảm. Thêm vào đó là sự thiếu vắng các kênh đầu tư cũng như đặc tính văn hóa Á Đông, thích đầu tư vào nhà đất.

Vậy nên nếu bây giờ, Trung Quốc có làm cách nào đó để thuyết phục người dân, đừng có đổ tiền vào BĐS nữa, thì họ sẽ giải phóng được một lượng vốn rất lớn từ những khoảng đầu tư phi sản xuất, đóng góp ít cho nền kinh tế để tạo động lực lớn hơn cho sự tăng trưởng về sau.

Tuy nhiên, họ lại gặp một vấn đề khác. Đó là BĐS chiếm phần lớn trong tài sản của nhiều hộ gia đình, và cũng là nguồn thu của nhiều chính quyền địa phương. Dừng đổ tiền vào BĐS sẽ khiến giá nhà giảm, nhưng đồng thời cũng khiến tài sản của người dân và chính quyền giảm theo, việc còn có ảnh hưởng lớn hơn nữa lên nền kinh tế nói chung.

Có lẽ, nếu muốn có thể giải quyết triệt để vấn đề BĐS, Trung Quốc sẽ phải chấp nhận một “thập kỷ” không lạc lối, nhưng mất mát như Nhật Bản.

Subscribe now

Share

Cap Finance

Hãy nói về Bất động sản ở Trung Quốc